Головна / Судова практика / Нерухомість / Добірка практики Верховного Суду у спорах про виселення

Добірка практики Верховного Суду у спорах про виселення

Основний Закон гарантує кожному право на житло. У той же час житло, в якому проживає людина, не завжди належить їй на праві власності. Отже, може виникати спірна ситуація, коли особа не бажає звільняти житлове приміщення на вимогу власника. Конституція України закріплює, що людину можливо примусово позбавити житла лише на підставі закону за рішенням суду.

Тому пропоную вашій увазі добірку практики ВСУ, ВП ВС та ВС у справах про виселення.

ТГ-канал “Судова практика”

Нижче ви можете знайти правові позиції щодо:

1. Позовної давності у справах про виселення
2. Виселення із службового житла
3. Виселення члена сім’ї колишнього власника
4. Виселення з квартири придбаної на прилюдних торгах
5. Виселення з іпотеки
6. Виселення з предмету лізингу
7. Виселення колишнього подружжя

1. Позовна давність у справах про виселення

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №653/1096/16-ц

У цій справі орган місцевого самоврядування звернувся до відповідачів (колишнього працівника комунального підприємства та його дружини) із позовом про визнання відповідачів такими, що втратили право на проживання у службовій квартирі, виселення їх без надання іншого житлового приміщення та зобов’язання знятися з реєстраційного обліку.

Розглядаючи справу Велика Палата Верховного Суду вирішила відступити від висновку викладеного у постанові Верховного Суду України у постанові від 27.01.2016 у справі №6-2913цс15.

В частині застосування позовної давності у спорах про виселення колегією суддів було сформульовано наступні висновкі:

  • Велика Палата Верховного Суду вважає, що з моменту, коли перестали існувати правові підстави для користування службовим житлом, особа, якій воно було надане, володіє ним незаконно, і власник має право вимагати усунення перешкод у користуванні та розпорядженні таким майном шляхом виселення. Отже, позов про виселення є негаторним (п. 49 постанови);
  • Допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном, зокрема і шляхом виселення. А тому негаторний позов може бути пред’явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення (п. 52 постанови).
Читайте також інші огляди судової практики щодо нерухомості

2. Виселення із службового житла

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №653/1096/16-ц

В частині наявності правових підстав для виселення відповідачів Велика Палата Верховного Суду зазначила, що статті 124-125 ЖК передбачають приписи, згідно з якими припинення трудових правовідносин з роботодавцем, за виключенням окремих чітко визначених випадків, є підставою для виселення особи зі службового житла без надання іншого житлового приміщення. Тобто, формулювання вказаних приписів є достатньо чіткими та передбачуваними для особи, якій таке житло надане у користування.

Тож судом касаційної інстанції було зазначено, що:

  • Службове житло надається особі тимчасово, допоки з роботодавцем, який надав це житло, її пов’язують трудові правовідносини. Після їх припинення службове житло має бути повернене роботодавцю для того, щоб у ньому мали можливість проживати інші працівники (п. 61 постанови);
  • Відтак, виселення особи зі службового житла після припинення трудових правовідносин із роботодавцем переслідує легітимну мету у розумінні статті 8 Конвенції (п. 62 постанови).

3. Виселення члена сім’ї колишнього власника

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 21.08.2019 у справі №569/4373/16-ц

Позивач набув право власності на квартиру на підставі договору міни із колишнім власником. Однак після укладення правочини та переходу права власності у квартирі залишився жити член сім’ї колишнього власника. Тож позивач просив суд виселити його.

Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши норми статті 8 Конвенції та статті 1 Першого протоколу до Конвенції, зазначила таке:

  • Виселення особи з житла без надання іншого житлового приміщення можливе за умов, що таке втручання у право особи на повагу до приватного життя та права на житло, передбачене законом, переслідує легітимну мету, визначену пунктом 2 статті 8 Конвенції, та є необхідним у демократичному суспільстві;
  • Навіть якщо законне право на зайняття житлового приміщення припинене, особа вправі сподіватися, що її виселення буде оцінене на предмет пропорційності у контексті відповідних принципів статті 8 Конвенції;
  • Не є підставою для виселення членів сім`ї власника квартири, у тому числі й колишніх, сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи без оцінки законності такого виселення, яке по факту є втручанням у право на житло у розумінні положень статті 8 Конвенції, на предмет пропорційності у контексті відповідної практики ЄСПЛ.

4. Виселення з квартири придбаної на прилюдних торгах

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 753/12729/15-ц

Колегія суддів Великої Палати Верховного Суду розглянула справу у якій позивач звернувся із позовом про виселення осіб, які проживають у квартирі придбаної ним на прилюдних торгах. Квартира перебувала в іпотеці, її реалізація відбувалася на підставі виконавчого напису нотаріуса про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Також у цій справі Касаційний цивільний суд Верховного Суду порушив перед Великою Палатою питання щодо відступу від правових позицій Верховного Суду України викладених у постановах від 22.06.2016 (справа №6-197цс16) та від 21.12.2016 (справа №6-1731цс16).

Однак ВП ВС не знайшла підстав як для відступу від практики ВСУ, так і для задоволення позову:

  • Громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду;
  • Разом з тим не можна не звернути уваги на порушення прав нового власника. Однак при цьому необхідно врахувати, що спірна квартира придбана при реалізації предмета іпотеки державним виконавцем. Державний виконавець повинен був зазначити про обтяження квартири у вигляді проживання у ній її власника разом із членами сім’ї, серед яких є неповнолітня дитина;
  • Новий власник може частково поновити свої права шляхом звернення про відшкодування шкоди до продавця, якщо той неналежним чином виконав свої зобов’язання про повне інформування можливих покупців квартири про її обтяження, чи до банку про виконання останнім обов’язку із забезпечення осіб, які підлягають виселенню, іншим житловим приміщенням та відшкодування збитків.

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.0.2019 у справі №643/18788/15-ц

Аналогічна справа із схожою фабулою. І знову колегія суддів Великої Палати не знайшла підстав для відступу від висновків Верховного Суду України щодо виселення з іпотечної нерухомості:

  • Правомочності власника не є абсолютними, законом можуть встановлюватися певні обмеження здійснення права власності. Такі обмеження встановлюються з метою забезпечення балансу інтересів у суспільстві та здійснення майнових прав усіма суб`єктами права;
  • Статтю 109 ЖК УРСР викладено в саме в такій редакції з урахуванням економічної та соціальної ситуації в державі з метою захисту суспільних інтересів, зокрема незахищених верст населення, які в силу об`єктивних обставин мають ризики втратити право користування житлом;
  • Державний виконавець зобов’язаний був надавати інформацію про обтяження майна, яке реалізується на електронних торгах. Зокрема, зазначити, що в ній зареєстрований та проживає власник, який передав майно в іпотеку, разом з членами його сім’ї. А покупець такого майна, в свою чергу, мав оцінити ризики та обмеження пов`язані з його придбанням;
  • Неповне інформування учасників електронних торгів про обтяження майна, яке реалізується, є підставою для відшкодування збитків, що свідчить про наявність альтернативних способів захисту прав нового власника.

5. Виселення з іпотеки

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2019 у справі №520/7281/15-ц

У цій справі предметом спору було звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення мешканців. Переглядаючи справу у касаційному порядку колегія суддів ВП ВС, в частині вимоги про виселення мешканців, зазначила, що:

  • У разі, якщо сторони договору іпотеки передбачили у ньому іпотечне застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору, виселення мешканців з відповідного об`єкта має відбуватися з дотриманням передбаченої у частині другій статті 40 Закону України «Про іпотеку» та у частині 3 статті 109 Житлового кодексу УРСР процедури. Її недотримання є підставою для відмови у позові про виселення мешканців житла, що є предметом іпотеки і на яке звертається стягнення, оскільки на момент звернення з таким позовом відсутні порушення, невизнання або оспорювання прав іпотекодержателя чи нового власника стосовно предмета іпотеки (п. 61 постанови).

Постанова Верховного Суду України від 22.06.2016 у справі №6-197цс16

Вказана постанова ВСУ є однієї з основоположних у практиці вирішення спорів про виселення громадян з іпотечного майна. Аналогічна позиція викладена у постанові ВСУ від 21.12.2016 у справі №6-1731цс16. Зводиться вона до наступного:

  • Частина друга статті 109 ЖК УРСР установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення;
  • Під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців при зверненні стягнення на жиле приміщення застосовуються як положення статті 40 Закону України «Про іпотеку», так і норма статті 109 ЖК УРСР;
  • Особам, яких виселяють із жилого будинку (жилого приміщення), що є предметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, інше постійне житло надається тільки в тому разі, якщо іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла.

Постанова Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 12.04.2021 у справі №310/2950/18

У цій справі Об’єднана палата КЦС ВС вирішувала питання щодо можливості виселення мешканців з іпотечної нерухомості, яка частково була придбана за кредитні кошти, без надання іншого житла. За результатом розгляду колегія суддів не знайшла підстав для відступу від попередньої практики КЦС ВС у аналогічних справах та зазначила:

  • Оскільки жилі приміщення та частка в праві спільної власності є різними видами об`єктів цивільних правовідносин, а, отже, можуть складати різні за змістом та наповненням правові поняття, що не дає можливості розповсюдити дію положень норми про виняток із загального правила, що встановлене частиною другою статті 109 ЖК Української РСР;
  • Враховуючи норми статті 109 ЖК Української РСР та статті 379 ЦК України, у поєднанні із главою 26 ЦК України, виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається у тому разі, якщо саме це житлове приміщення було придбане за кредитні кошти. У разі, якщо за кредитні кошти було набуто інший об`єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житлове приміщення в цілому, що передано в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення не допускається

6. Виселення з предмету лізингу

Постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 20.12.2021 у справі №552/1423/21-ц

Справа стосується повернення нерухомості, яка була предметом лізингу. У зв’язку із невиконанням лізингоотримувачем (клієнтом) своїх зобов’язань за договором лізингодавець (товариство) розірвало договір в односторонньому порядку та звернулося до суду із позовом про вилучення предмета лізингу та виселення мешканців лізингової квартири.

Суди першої та апеляційної інстанції ухвалили рішення на користь лізингодавця (товариства). Колегія суддів ВС із таким висновком погодилася:

  • Встановивши, що клієнт належним чином не виконував взяті на себе зобов`язання за договором фінансового лізингу, зокрема щодо повної та своєчасної оплати вартості майнових прав на квартиру, а також те, що лізингодавець (товариство) є власником спірної квартири, а відповідачі, з порушенням умов договору мешкаючи у ньому без належних правових підстав, порушують право останнього на володіння, користування та розпорядження своєю власністю, на підставі статті 391 ЦК України дійшов обґрунтованого висновку про їх виселення без надання іншого житлового приміщення та повернення предмету лізингу.

7. Виселення колишнього подружжя

Справи цієї категорії є найбільш неоднозначними, на мій погляд. Практика касаційного суду у таких справах доволі різноманітна, все залежить від фактичних обставин конкретної справи. Тим не менш, декілька коротких висновків Верховного Суду у таких справах я наведу. Почнемо зі справи, яка перебувала на розгляді Великої Палати Верховного Суду.

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 13.10.2020 у справі №447/455/17

Перш за все зазначу, що у вказаній постанові ВП ВС описав три головні критерії, які слід оцінювати на предмет відповідності втручання в право особи на мирне володіння своїм майном принципу правомірного втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме:

  • чи є втручання законним;
  • чи переслідує воно «суспільний інтерес»;
  • чи є такий захід пропорційним визначеним цілям.

Власне, ЄСПЛ констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.

Що стосується безпосередньо виселення колишнього подружжя, то ВП ВС вказала на таке:

  • Право членів сім’ї власника квартири користуватись жилим приміщенням може виникнути та існувати лише за умови, що така особа є членом сім’ї власника житлового приміщення, власник житлового приміщення надавав згоду на вселення такої особи, як члена сім’ї;
  • ЖК УРСР був прийнятий 30 червня 1983 року і він не відображає усіх реалій сьогодення. ЦК України є кодифікованим актом законодавства, який прийнято пізніше у часі, тому темпоральна колізія вирішується саме на користь норм ЦК України;
  • Особливістю вирішення вказаного спору є те, що при створенні сім’ї, встановленні сімейних відносин, власник і член сім’ї, тобто дружина і чоловік вважали, що їх відносини є постійними, не обмеженими у часі, а не про тимчасовий характер таких відносин;
  • Тому і їх права, у тому числі і житлові, розглядалися як постійні. За логікою законодавця у законодавстві, що регулює житлові правовідносини, припинення сімейних правовідносин, втрата статусу члена сім’ї особою, саме по собі не тягне втрату права користування житловим приміщенням;
  • При розгляді питання про припинення права користування колишнього члена сім’ї власника житла, суди мають приймати до уваги як формальні підстави, передбачені статтею 406 ЦК України, так і зважати на те, що сам факт припинення сімейних відносин з власником будинку (квартири) не позбавляє їх права користування займаним приміщенням, та вирішувати спір з урахуванням балансу інтересів обох сторін.

Як бачимо, висновки доволі загальні. На мій погляд, головне, що випливає з цієї постанови: по-перше, виселити колишнього подружжя можливо, а по-друге, такі спори суди мають вирішувати “з урахуванням балансу інтересів обох сторін”. Тобто універсального “рецепту успіху” у таких справах не існує, все залежить від фактичних обставин справи.

До речі, у вищенаведеній справі ВП ВС погодилася із наявністю підстав для виселення колишнього подружжя, врахувавши такі обставини:

  • між сторонами спору склалися вкрай неприязні стосунки;
  • відповідач має постійне зареєстроване місце проживання за іншою адресою;
  • спірний житловий будинок має дві житлові кімнати, в одній з яких проживає син сторін, якому на час перегляду справи у касаційному порядку виповнилося 13 років;
  • позивачка з дитиною змушена проживати у батьків, оскільки окрім спірного житлового будинку іншого житла не має, однак змушена забезпечити належні житлові умови не лише для себе, але і для малолітнього сина, який проживає разом з нею.

Наведу ще декілька постанов КЦС ВС у спорах про виселення колишнього подружжя.

Постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 14.08.2019 у справі №702/101/18

  • Відповідач спільним побутом із позивачем не пов’язана, тому її право на користування чужим майном підлягає припиненню на вимогу власника цього майна на підставі частини другої статті 406 ЦК України.

Постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 10.03.2021 у справі №686/26093/19

У цій справі касаційний суд погодився із висновками судів попередніх інстанцій про відмову в позові про виселення. Залишаючи без задоволення касаційну скаргу позивачки суд вказав, що:

  • Права позивачки у контексті статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод і її права, як власника житлового будинку, гарантовані статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, не порушені, оскільки, приймаючи у дар житловий будинок з надвірними будівлями знала про проживання в ньому відповідача, у якого відсутнє інше житло.

Постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 22.12.2021 у справі №581/489/20

А це ще одна справа у якій суди, у т.ч. Верховний Суд, відмовили у виселені колишнього подружжя:

  • Колегія суддів Верховного Суду погоджується з висновком апеляційного суду про те, що у справі, яка переглядається, необхідно дотримуватися балансу захисту права власності позивача на житловий будинок та права на проживання у ньому відповідача, яка вже не є членом сім`ї власника житла, проте зареєстрована у цьому будинку, проживає в ньому понад 20 років та іншого житла не має.

Тож власнику житлової нерухомості виселити осіб, які проживають у його житлі, не так вже й легко у сьогоденних реаліях. А пов’язано це, як мені здається, головним чином із застарілими нормами Житлового кодексу УРСР. Допоки це питання однозначно та чітко не врегулює законодавець, у справах про виселення все буде залежати від конкретних фактичних обставин.

НАПИСАТИ АДВОКАТУ

Адвокат Віталій Будьонний