Судова практика, юридична аналітика, юридичні послуги | Адвокат Віталій Будьонний
Під іпотекою розуміється вид забезпечення зобов’язання нерухомим майном, яке залишається у володінні та користування іпотекодавця, але на яке кредитор може звернути стягнення у разі порушення забезпеченого зобов’язання.
Іпотека є одним із найнадійніших (або навіть найнадійніший) видів забезпечення зобов’язань. Обумовлено це, головним чином, самим предметом іпотеки – нерухомим майном, яке не треба розшукувати, а зникнути фізично воно може лише у крайніх та виключних випадках.
Предметом іпотеки можуть бути, зокрема: будівля, земельна ділянка, а також об’єкт незавершеного будівництва. Детальний опис предмету іпотеки наводиться у договорі іпотеки.
Впродовж дії договору предмет іпотеки може зазнати певних змін: бути реконструйованим або отримати певні добудови. Також цікава ситуації із земельними ділянками в контексті іпотеки: на земельній ділянці, яка була передана в іпотеку, може бути збудована будівля, або будівля, яка передана в іпотеку, знаходиться на земельній ділянці, яка була приватизована іпотекодавцем вже після укладення договору іпотеки тощо.
Всі вищевказані та інші аналогічні випадки зумовлюють вирішення питання можливості чи неможливості поширення іпотеки на інші об’єкти нерухомого майна, які не були вказані при укладанні договору іпотеки, оскільки на той момент вони ще не існували або не були у власності іпотекодавця.
Звісно, що найпростіший спосіб вирішити ці питання – укласти додатковий договір до договору іпотеки та внести відповідні зміни та доповнення до опису предмету іпотеки. Але такий підхід потребує погодження обох сторін – іпотекодавця та кредитора.
Поширити іпотеку й на ніші об’єкти нерухомого майна – це беззаперечний інтерес кредитора. Але чи є підстави зробити це без отримання згоди іпотекодавця? Відповідь на це питання пропоную шукати у Законі України “Про іпотеку” через призму судової практики. Розглянемо наступні випадки поширення іпотеки:
- від будівлі на земельну ділянку;
- при реконструкції предмету іпотеки;
- від земельної ділянки на будівлю.
Поширення іпотеки від будівлі на земельну ділянку
Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована.
Частина 4 статті 6 Закону України “Про іпотеку”
Постанова КЦС ВС від 16.05.2018 у справі №520/258/16-ц
Обставини справи:
- іпотекодавець передала в іпотеку банку нерухоме майно, а саме: домоволодіння, що розташоване на земельній ділянці площею 476 кв. м.;
- земельна ділянка була придбана іпотекодавцем одночасно з домоволодінням;
- у договорі іпотеки предметом іпотеки було визначено лише домоволодіння.
Позиція колегії суддів Верховного Суду щодо можливості поширення іпотеки на земельну ділянку та звернення стягнення на неї:
Що стосується факту не укладення договору іпотеки земельної ділянки, на якій розміщений спірний будинок, то згідно з частиною четвертою статті 6 Закону України «Про іпотеку», якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована.
Аналіз зазначеної правової норми дає підстави для висновку про те, що земельна ділянка та будівля (споруда), яка на ній розташована, нерозривно пов’язані між собою, а отже, іпотека щодо будівлі (споруди) повинна поширюватися і на земельну ділянку, і навпаки, причому навіть у тих випадках, коли предметом у договорі іпотеки визначено лише один об’єкт (або будівля, або забудована земельна ділянка).
Постанова КЦС ВС від 27.05.2022 у справі №522/10204/17
Обставини справи:
- у 2006 році іпотекодавець передав в іпотеку банку домоволодіння;
- у 2012 році іпотекодавець отримав державний акт про право власності на земельну ділянку та здійснив поділ цієї земельної ділянки.
Позиція колегії суддів Верховного Суду щодо можливості поширення іпотеки на земельну ділянку та звернення стягнення на неї:
У розглядуваній справі судами встановлено, що за умовами договору іпотеки іпотекодавцем було передано в іпотеку домоволодіння. На момент укладення договору іпотеки іпотекодавцем не була оформлена правовстановлююча документація на земельну ділянку під вказаним домоволодінням. У зв’язку з цим 08 листопада 2006 року іпотекодвцем, в інтересах якого діяв представник, було складено письмове зобов’язання у шестимісячний строк приватизувати вказану земельну ділянку та не пізніше 10 днів з моменту отримання державного акта на право власності на земельну ділянку передати землю в іпотеку. Таким чином, сторони узгодили подальшу передачу в іпотеку земельної ділянки після її приватизації.
Зважаючи на встановлені обставини, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, дійшов до правильного висновку, що спірні земельні ділянки є предметом іпотеки […].
Посилання іпотекодавця щодо відсутності у договорі іпотеки детального опису меж земельної ділянки, на якій розміщений переданий в іпотеку будинок, не є підставою для скасування оскаржуваних рішень, оскільки відповідно до державного іпотекодавцю була надана у власність земельна ділянка саме для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд за адресою домоволодіння, переданого в іпотеку.
Постанова КЦС ВС від 22.06.2022 у справі №145/903/17
Обставини справи:
- у липні 2007 року іпотекодавці набули право власності на домоволодіння та земельні ділянки, на яких це домоволодіння розташовано;
- у вересні 2007 року іпотекодавці передали в іпотеку банку домоволодіння;
- у договорі потеки було зазначено, що відповідно до статті 6 Закону України «Про іпотеку» іпотека за цим договором поширюється на земельну ділянку, на якій розташоване домоволодіння, яке є предметом цього договору.
Позиція колегії суддів Верховного Суду щодо можливості поширення іпотеки на земельну ділянку та звернення стягнення на неї:
За змістом положень договору сторони визначили предметом іпотеки не тільки домоволодіння, а і земельні ділянки, на яких воно розташоване.
Такі положення договору узгоджуються з вимогами статей 1, 5 та 6 Закону України «Про іпотеку» та не суперечать змісту поняття «домоволодіння»..
Таким чином, вирішуючи спір у цій справі, суди попередніх інстанцій не дослідили змісту умов договору іпотеки з урахуванням положень статті 6 Закону України «Про іпотеку», статті 377 ЦК України, статей 120, 125 ЗК України, не врахували фактичне волевиявлення відповідачів щодо передачі земельної ділянки (земельних ділянок) в іпотеку, на якій розташоване домоволодіння, яке також є предметом іпотеки, не обґрунтували, яка норма законодавства України перешкоджає у такому випадку захисту права банку в спосіб, визначений умовами договору іпотеки.
Постанова КЦС ВС від 19.10.2022 у справі №501/19/17
Обставини справи:
- у 2004 році іпотекодавці набули право власності на земельні ділянки;
- у 2007 році було укладено договір іпотеки з банком. Предмет іпотеки: житловий будинок;
- договором іпотеки було передбачено, що майновий поручитель зобов’язаний оформити у власність земельну ділянку, на якій розташований предмет іпотеки, у строки, встановлені договором, та без зволікань передати в іпотеку кредиторові відповідну земельну ділянку шляхом укладення додаткового договору до договору іпотеки на умовах, що влаштовують банк.
Позиція колегії суддів Верховного Суду щодо можливості поширення іпотеки на земельну ділянку та звернення стягнення на неї:
Іпотекодавці не спростували висновків суду першої інстанції про наявність підстав для визнання земельної ділянки… іпотечним майном та звернення стягнення на неї на погашення існуючої заборгованості. Такі висновки суд першої інстанції зробив, врахувавши умови чинних кредитного та іпотечного договорів, якими передбачено поширення обтяження та обов’язок з передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій розташоване те будинковолодіння, що є предметом іпотеки за умовами укладеного договору; положення частини четвертої статті 6 Закону України «Про іпотеку»; загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, закріплений у статтях 377, 381 ЦК України та 120 Земельного кодексу України.
Ці висновки суду першої інстанції узгоджуються з правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 16 травня 2018 року у справі № 520/258/16-ц (провадження № 61-5653св18), про те, що земельна ділянка та будівля (споруда), яка на ній розташована, нерозривно пов’язані між собою, а отже, іпотека щодо будівлі (споруди) повинна поширюватися і на земельну ділянку, на якій така будівля розташована, і навпаки, причому навіть у тих випадках, коли предметом у договорі іпотеки визначено лише один об’єкт (або будівля, або забудована земельна ділянка).
Поширення/збереження іпотеки при реконструкції нерухомості
Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.
Частина 3 статті 5 Закону України “Про іпотеку” (редакція до 09.10.2022)
У разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об’єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
Частина 6 статті 5 Закону України “Про іпотеку”
Постанова КГС ВС від 10.12.2021 у справі №903/1215/15
Обставини справи:
- предметом іпотеки було вказано нежитлове приміщення площею 794,60 кв. м.;
- судом було ухвалено рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки площею 794,60 кв. м.;
- в нежитловому приміщенні, яке є предметом іпотеки, було зроблено реконструкцію, внаслідок чого збільшилась площа приміщення до 872,10 кв. м, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 12.02.2009;
- приватним виконавцем, при конанні рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, було здійснено опис та арешт реконструйованого об’єкту;
- у пункті 1.16 іпотечного договору визначено, що після завершення реконструкції предмета іпотеки та прийняття його в експлуатацію, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, реконструйована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.
Позиція колегії суддів Верховного Суду щодо можливості поширення іпотеки на змінений об’єкт нерухомості:
Відповідно до частин третьої-п’ятої статті 5 Закону України «Про іпотеку»… У разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
З урахуванням викладеного суд касаційної інстанції погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, що після завершення реконструкції предмета іпотеки та прийняття його в експлуатацію реконструйована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки та що всі реконструйовані об`єкти нерухомості є предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору, тому частина приміщення, на яку було збільшено площу предмета іпотеки (77,5 кв. м), фактично увійшла до складу предмета іпотеки за вказаним іпотечним договором.
Подібні правові висновки про те, що якщо реконструкція будівлі відбулася після передання цієї будівлі в іпотеку, то всі новоутворені площі цієї будівлі відповідно до Закону України «Про іпотеку» увійшли до предмета іпотеки, викладені у постанові Верховного Суду від 03.06.2020 у справі № 910/5851/19.
Постанова КГС ВС від 18.04.2018 у справі №910/4650/17
Обставини справи:
- предметом іпотеки була визначена нежитлова будівля площею 6013,60 кв. м.;
- іпотекодавець здійснив реконструкцію предмету іпотеки внаслідок чого площа нерухомості збільшилася до 7818,30 кв. м.;
- умовами договору іпотеки передбачено, що іпотекодавець не має права проводити будь-які будівельні роботи відносно предмета іпотеки, окрім поточного або капітального ремонту, в тому числі реконструкції (переобладнання, перепланування). Отже, згідно даного пункту договору, іпотекодавець міг проводити лише поточний та капітальний ремонт предмету іпотеки, а не його реконструкцію.
Позиція колегії суддів Верховного Суду щодо можливості поширення іпотеки на змінений об’єкт нерухомості:
Відповідно до ч. 3 ст. 5 Закону України “Про іпотеку” іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Отже, незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв’язку перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки, чи ні, іпотека поширюється й на таку реконструкцію. Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною в ухвалі Верховного Суду України від 20.04.2011р. у справі № 6-61027св10.
При цьому новоствореним об’єктом нерухомості може вважатись виключно такий, що був створений без прив’язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об’єкт нерухомого майна, що являє собою вже існуючий об’єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами.
Постанова КЦС ВС від 04.10.2021 у справі №686/28888/19
Обставини справи:
- в іпотеку була надана квартира площею 74 кв. м.;
- іпотекодавець здійснив реконструкцію предмету іпотеки шляхом об’єднання з іншою квартирою, яка також була у власності іпотекодавця (загальна площа об’єкта стала 117,1 кв. м.).
Позиція колегії суддів Верховного Суду щодо можливості поширення іпотеки на змінений об’єкт нерухомості:
Суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що квартира АДРЕСА_3 і яка утворилася внаслідок реконструкції та перепланування квартир НОМЕР_3 та НОМЕР_4 , не є новоствореним об’єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив’язкою до вже існуючої нерухомості: квартири…, переданої … в іпотеку банку.
Відповідно до частини третьої статті 5 Закону України «Про іпотеку» іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Отже, незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв`язку з перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки, чи ні, іпотека поширюється й на таку реконструкцію.
Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною в ухвалі Верховного Суду України від 20 квітня 2011 року у справі № 6-61027св10.
Таким чином, оскільки предмет іпотеки – квартира… зазнала реконструкції (квартири НОМЕР_3 та НОМЕР_4 об’єднані під НОМЕР_4 ), то іпотека поширилась на все реконструйоване майно, тобто на квартиру АДРЕСА_3.
Поширення іпотеки від земельної ділянки на будівлю
У разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
Частина 5 статті 5 Закону України “Про іпотеку”
Постанова Об’єднаної палати КЦС ВС від 18.04.2022 у справі №520/1185/16-ц
Обставини справи:
- в іпотеку була передана земельна ділянка для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд;
- відповідно до умов іпотечного договору іпотекодавець зобов’язався протягом дії договору не проводити будь-які будівельні роботи відносно предмета іпотеки без попереднього узгодження з іпотекодержателем;
- згодом іпотекодавець збудував на переданій в іпотеку земельній ділянці житловий будинок, загальною площею 441,3 кв. м. без узгодження з іпотекодержателем;
- іпотекодержатель просив суд визнати об’єкт незавершеного будівництва предметом іпотеки.
У цій справі позивач обґрунтовував свій позов, зокрема, частино 6 статті 6 Закону України “Про іпотеку” відповідно до якої об’єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об’єкта незавершеного будівництва.
Суди першої та апеляційної інстанції з позицією позивача погодилися.
Розглядаючи цю справу колегія суддів Об’єднаної палати акцентувала увагу на тому, що предметом позову іпотекодержателя, як і правовим обґрунтуванням судових рішень було посилання на частини четверту-шосту статті 6 Закону України «Про іпотеку». Саме необхідність тлумачення вказаних норм права та забезпечення єдності судової практики й стало підставою передачі справи на розгляд об’єднаної палати. Правових підстав для виходу за межі позову не встановлено.
Застосовуючи саме ці норми права в аспекті спірних правовідносин суд касаційної інстанції зробив такі висновки:
При вирішенні справи суди не врахували, що частини п’ята та шоста статті 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та які були чинними на момент розгляду судами першої і апеляційної інстанції цієї справи) регулювала правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об’єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки. У такому разі предметом іпотеки були і будівлі (споруди) чи об’єкт незавершеного будівництва передачі.
Звісно, учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір, могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об’єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки. У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об’єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об`єкти відсутні.
Проте суди не встановили, що на момент укладення договору… на земельній ділянці був збудований об’єкт незавершеного будівництва чи в договорі іпотеки сторони домовилися про поширення іпотеки на об’єкт незавершеного будівництва, що буде збудований після укладення договору іпотеки.
За таких обставин суди попередніх інстанцій зробили помилковий висновок про наявність правових підстав для визнання спірного об’єкта незавершеного будівництва предметом іпотеки…
Отже фактично касаційний суд вказує нам, що визнати на підставі ст. 6 Закону України “Про іпотеку” предметом іпотеки об’єкт нерухомості, який було збудовано на іпотечній земельній ділянці не можна, крім випадку, коли сторони передбачили це у договорі іпотеки.
Проте, в цій постанові Верховний Суд незважаючи на те, що ані позивач, ані суди на відповідне правове обґрунтування не посилалися, зазначив, що Законом України від 03 липня 2018 року №2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» статтю 5 Закону України «Про іпотеку» доповнено частиною п’ятою такого змісту: «У разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об’єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору».
У пунктах 1, 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 03 липня 2018 року № 2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» встановлено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію через три місяці з дня набрання чинності цим Законом. Цей Закон застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім частини четвертої статті 36 Закону України «Про іпотеку», що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону.
В кінцевому рахунку Об’єднана палата зауважила, що лише перевіряє правильність застосування судами норм матеріального права, а тому підстави для застосування в цій справі норм вищевказаного закону відсутні. Як наслідок, колегія суддів дійшла висновку, що права позивача (іпотекодержателя) не порушені і у позові відмовила.
Але, як мені здається, натяк у цій постанові доволі очевидний – збудована нерухомість на іпотечній земельній ділянці може бути визнана предметом іпотеки на підставі ч. 5 ст. 5 Закону України “Про іпотеку”.
Адвокат Віталій Будьонний
Запис на консультацію через телеграм:
Або через форму зворотного зв’язку: