Судова практика, юридична аналітика, юридичні послуги | Адвокат Віталій Будьонний
Закон України “Про іпотеку” надає можливість кредитору звернути стягнення на предмет іпотеки не тільки шляхом пред`явлення позову до суду, але й у позасудовому порядку, зокрема, шляхом реєстрації за собою права власності на предмет іпотеки в рахунок погашення боргу.
Якщо кілька років тому кредитори звертались до суду за захистом свої прав та інтересів, то наразі має місце дещо зворотній тренд – кредитори реєструють за собою право власності на іпотеку, а іпотекодавці, якщо вважають такі дії противоправними, звертаються до суду із відповідними позовами.
Процедура позасудового звернення стягнення на іпотеку врегульована Законом України “Про іпотеку”, Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно”, Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ №1127 від 25.12.2015.
У цій статті ми розглянемо висновки Верховного Суду щодо практичного застосування вищенаведених нормативно-правових актів в контексті судового оскарження позасудового звернення стягнення на іпотеку.
1. Правова підстава для звернення стягнення
Правовою підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем може бути як окремий договір, так і відповідне застереження у договорі іпотеки, окрім випадку, коли сторони у договорі іпотеки прямо передбачили, що позасудове звернення стягнення здійснюється виключно на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
1.1. Постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 06.11.2019 по справі №488/4202/16-ц:
Посилання касаційної скарги на те, що окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя позивач не укладала є безпідставними, оскільки правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, було відповідне застереження в іпотечному договорі від 30 січня 2007 року, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
1.2. Постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 10.10.2019 по справі №752/10790/16-ц:
Враховуючи те, що сторони іпотечного договору обумовили передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, договір є обов’язковим для виконання сторонами, а відповідач звернув стягнення у досудовому порядку із порушенням вимог пунктом 5.2 договору іпотеки, колегія суддів погоджується із висновками судів про часткове задоволення позову.
2. Обов’язкові передумови для звернення стягнення
Іпотекодержатель перед звернення стягнення на предмет іпотеки повинен надіслати іпотекодавцю та боржнику, якщо це окремі особи, письмову вимогу про усунення порушення. Докази направлення та вручення такої вимоги повинні бути надані державному реєстратору, а у випадку судового оскарження звернення стягнення – до суду.
2.1. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 по справі №306/2053/16-ц:
При цьому суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_3 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності.
2.2. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 24.04.2019 по справі №638/2000/16-ц:
Відповідач ТОВ «Кей-Колект» не надав доказів на підтвердження факту направлення й отримання ОСОБА_13 вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки, хоч у силу наведених норм матеріального права іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію.
У письмовій вимозі про усунення порушення іпотекодержателю необхідно вказати конкретний спосіб позасудового звернення стягнення, який він має намір застосувати у випадку невиконання боржником основного зобов’язання.
2.2. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 27.03.2019 по справі №520/17304/15-ц:
З огляду на вказане, оскільки ТзОВ “Кей-Колект” надіслало позивачці повідомлення про звернення стягнення на квартиру шляхом її продажу третій особі, а не шляхом передання іпотекодержателю права власності на квартиру в рахунок виконання основного зобов’язання, нотаріус не мав юридичних підстав звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом передання на нього права власності іпотекодержателю. Отже, державна реєстрація права власності на квартиру за ТзОВ “Кей-Колект” була проведена всупереч чинному законодавству й умовам іпотечного договору, що встановив апеляційний суд.
3. Державна реєстрація права власності за іпотекодержателем
Здійснити позасудове звернення стягнення на іпотеку може будь-який нотаріус, незалежно від його місцезнаходження та місцезнаходження іпотечного майна.
3.1. Постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 06.11.2019 по справі №488/4202/16-ц:
Відповідно частини п’ятої статті 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (у редакції, чинній на момент реєстрації нотаріусом права власності) державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя, крім державної реєстрації права власності та інших речових прав, що проводиться нотаріусами незалежно від місцезнаходження нерухомого майна.
З огляду на зазначене, доводи касаційної скарги про здійснення нотаріусом державної реєстрації права власності на нерухоме майно поза межами нотаріального округу є безпідставними.
Закон України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті” перешкоджає позасудовому зверненню стягнення на іпотеку на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження у договорі іпотеки.
3.2. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2019 у справі №802/1340/18-а:
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.
Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновком судів першої та апеляційної інстанцій, що квартира, яка використовується як місце постійного проживання позивачем, не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем.
4. Оскарження позасудового звернення стягнення у судовому порядку
Спір щодо оскарження державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем стосується приватного інтересу позивача – власника предмету іпотеки, а тому такий спір є приватноправовим і має розглядатись за правилами цивільного судочинства.
4.1. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.01.2019 по справі №306/1224/16-ц:
Спір між сторонами виник з приводу порушення права власності позивачки на житловий будинок і земельну ділянку внаслідок дій ТОВ «Кей-Колект» під час реалізації прав, передбачених договором іпотеки та наступної іпотеки та дій приватного нотаріуса щодо реєстрації такого права за ТОВ «Кей-Колект», які є похідними, пов’язаними з діями ТОВ «Кей-Колект», тому Велика Палата Верховного Суду вважає, що цей спір не є публічно-правовим і має вирішуватися за правилами цивільного судочинства.
Саме такі правові висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 14-275цс18, від 07 листопада 2018 року у справі № 11-961апп18, а також від 12 грудня 2018 року у справі № 14-486цс18 відступати від яких Велика Палата Верховного Суду підстав не вбачає.
Іпотекодавець має право оспорити позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом оскарження дій державного реєстратора, зокрема, нотаріуса, щодо реєстрації права власності на нерухомість за іпотекодержателем, а не шляхом визнання недійсним одностороннього правочину іпотекодержателя щодо реєстрації права власності.
4.2. Постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 23.10.2019 по справі №640/10584/17:
Таким чином, державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є рішенням державного реєстратора, що підлягає оскарженню відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» та статті 37 Закону № 1952-IV, а не у порядку оспорення дійсності правочинів, до яких рішення державного реєстратора не належить.
Аналогічних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у справах № 306/1224/16-ц (постанова від 23 січня 2019 року № 14-501цс18), № 521/18393/16-ц (постанова від 24 квітня 2019 року №14-661цс18).
З урахуванням викладеного, позовні вимоги про визнання недійсним одностороннього правочину ТОВ «ФК «Факторинг Про» у вигляді звернення стягнення на предмет іпотеки є необґрунтованими.
Як бачимо, законодавство надає можливість кредитору у значно спрощеному, порівняно із судовим процесом, порядку звернути стягнення на предмет іпотеки. Однак таке звернення стягнення має відбутись у строгій відповідності до закону, оскільки в іншому випадку іпотекодавець має всі підстави вимагати у судовому порядку визнання звернення стягнення незаконним.
Адвокат Віталій Будьонний
Запис на консультацію через телеграм:
Або через форму зворотного зв’язку: