Судова практика, юридична аналітика, юридичні послуги | Адвокат Віталій Будьонний
Основний закон України визначає, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (ст. 14 Конституції України).
Однак під час реального набуття у власність або користування земельних ділянок можна зіткнутися із багатьма “підводними каменями”, які приховані від ока у інших правових нормах, відмінних від тих, на підставі яких право власності або користування безпосередньо набувається.
У цій статті увага буде приділена особливостями переходу права власності або користування на земельну ділянку на підставі ч. 1 ст. 377 ЦК України враховуючи ті судові спори щодо такого переходу, які вирішував Верховний Суд.
Підстава для переходу права власності або користування на земельну ділянку відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України
Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Аналогічна за містом норма також закріплена у ч. 1 ст. 120 ЗК України.
Вищенаведені приписи встановлюють принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, відповідно до якого особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі №713/1817/16-ц).
Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 грудня 2018 року у справі №910/18560/16).
Однак, застосовувати ч. 1 ст. 377 ЦК України та ч. 1 ст. 120 ЗК України слід у їх взаємозв’язку з іншими правовими нормами. Нижче ми розглянемо деякі кейси та правові висновки Верховного Суду щодо особливостей переходу права власності або користування на підставі ч. 1 ст. 377 ЦК України та ч. 1 ст. 120 ЗК України.
1. Земельна ділянка, на яку за особою визнається право власності в порядку ст. 377 ЦК України, повинна бути сформована відповідно до ст. 79-1 ЗК України.
Частиною першою статті 79-1 ЗК України визначено, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї (частини третя, четверта, дев’ята статті 79-1 ЗК України).
У справі №352/1369/19 апеляційним судом було встановлено, що земельна ділянка для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, на яку позивач просила визнати за нею право власності, не сформована згідно з положеннями частин першої, третьої, четвертої та дев`ятої статті 79-1 ЗК України. Межі цієї земельної ділянки не визначені, не внесена інформації щодо неї до Державного земельного кадастру відповідно до статті 15 Закону України «Про Державний земельний кадастр», не присвоєно їй кадастрового номера.
У зв’язку з чим Верховний Суд погодився з висновком апеляційного суду про відмову у позові про визнання право власності на земельну ділянку (постанова Верховного Суду від 01.04.2020 у справі №352/1369/19).
2. Спадкування права власності на будинок тягне за собою перехід права власності й на земельну ділянку на якій цей будинок розташований, навіть якщо така земельна ділянка не була зазначена у заповіті.
У справі №675/2372/16-ц спадкоємець звернувся із позовом про визнання за ним права власності на земельну ділянку на якій розташований будинок, який позивач успадкував за заповітом. Однак, оскільки у заповіті земельна ділянка не значилась нотаріус відмовив спадкоємцю у видачі свідоцтва про право власності на цю ділянку.
Справа була передана на розгляд Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду.
Верховний Суд зазначив, що відповідно до частини другої та третьої статті 1225 ЦК України до спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені. До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яка необхідна для їх обслуговування, якщо інший її розмір не визначений заповітом.
Пленум Верховного Суду України у пункті 10 постанови від 30 травня 2008 року № 7 «Про судову практику у справах про спадкування» роз’яснив судам, що положення статті 1225 ЦК України про те, що при переході до спадкоємців права власності на житловий будинок, інші будівлі та споруди до них переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, і у розмірі, який необхідний для їх обслуговування, якщо інший її розмір не визначений заповітом, необхідно розуміти так, що така ділянка переходить у власність або користування спадкоємців, якщо її було надано в установленому порядку, в межах, визначених при наданні, за умови, що спадкодавець не складав заповіту щодо розпорядження земельною ділянкою, належною йому на праві власності.
Виходячи зі змісту вищевказаних норм, до спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яка, з урахуванням нормативів, була виділена спадкодавцю для будівництва та обслуговування житлового будинку, інших будівель та споруд.За результатом розгляду Об’єднана палата Касаційного цивільного суду Верховного Суду погодилась із висновками судів попередніх інстанцій про задоволення позову та визнання за спадкоємцем права власності на земельну ділянку (постанова суду від 16.03.2020 у справі №675/2372/16-ц).
3. Відсутність технічної документації на земельну ділянку не перешкоджає переходу права власності на неї в порядку ст. 377 ЦК України.
Позивач звернувся до суду із позовом про визнання права власності на земельну ділянку, яку він набув на підставі договору дарування будинку. Сторони договору домовилися про передачу земельної ділянки у власність позивачу після виготовлення технічної документації. Оскільки дарувальник відмовляється вчиняти будь-які дії для переоформлення та передачі у власність позивачу земельної ділянки на якій розташований житловий будинок, позивач просив визнати за ним право власності на земельну ділянку.
Верховний Суд постановою від 26.12.2019 у справі №364/515/19 залишив в силі судові рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову та вказав, що норми ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України закріплюють загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку в разі набуття права власності на нерухомість.
Враховуючи те, що відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, яким засвідчує його право власності, суди обгрунтовано визнали за позивачем право власності на земельну ділянку, оскільки на ній розташована належне йому домоволодіння. Тобто суди визнали за особою право власності на земельну ділянку за відсутності технічної документації на неї.
4. При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача земельної ділянки припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами.
На підставі договору купівлі-продажу до особи перейшло право власності на нежитлові будівлі, які розташовані на земельній ділянці, яка була надана попередньому власнику будівель в оренду. Умовами договору оренди було передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.
Позивач звернувся до суду із позовом про розірвання договору оренди землі, оскільки вже не є власником розташованої на ній будівлі.
У справі №644/651/19 судом першої інстанції у задоволені позову було відмовлено. Із вказаним рішенням погодились суди апеляційної та касаційної інстанції.
Верховний Суд у постанові від 21.12.2019 у цій справі зазначив, що відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України “Про оренду землі” до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Системне тлумачення статей 317, 321, 377, частин 1 та 2 статті 651 ЦК України, а також частини 2 статті 120 ЗК України й частини 3 статті 7 Закону України “Про оренду землі” дає підстави дійти висновку про те, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов’язанні.
Відчуження об’єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов’язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
Виділяємо ключове:
- Частина 1 статті 377 ЦК України та частина 1 статті 120 ЗК України встановлюють принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди;
- Для переходу права власності земельна ділянка повинна бути сформована відповідно до ст. 79-1 ЗК України;
- Спадкування права власності на будинок тягне за собою спадкування права власності й на відповідну земельну ділянку на якій розташована будівля, навіть якщо це не зазначено у заповіті;
- Відсутність технічної документації не перешкоджає переходу права власності на земельну ділянку відповідно до ст. 377 ЦК України;
- У разі переходу права власності на будівлю, яка розташована на орендованій земельній ділянці, відбувається автоматична заміна сторони у договорі оренди на підставі закону.
Адвокат Віталій Будьонний
Запис на консультацію через телеграм:
Або через форму зворотного зв’язку: