Правовий статус апартаментів

Апартаменти у вітчизняному законодавстві

На жаль, у вітчизняному законодавстві наразі не знайти чіткої та однозначної дефініції апартаментів. Для того, щоб більш-менш зорієнтуватися у питанні що ж таке “апартаменти” необхідно звертатися до державних будівельних норм, а також стандартів України.

Зокрема, відповідно до ДБН В.2.2-24:2009 “Будинки і споруди. Проектування висотних житлових і громадських будинків” апартаменти – це квартири для тимчасового проживання людей із високим рівнем сервісу.

А ось пункт 7.2. розділу 7 “Типи номерів” ДСТУ 4527:2006 визначає, що апартамент – це номер з двох і більше житлових кімнат, кухонної ніші, одного повного та одного додаткового санвузлу для гостей, розрахований на проживання однієї-жвох осіб.

Як бачимо, такий вид нерухомості як “апартаменти” більш притаманний готельному бізнесу, хоча на сьогоднішній день така притаманність стає дедалі умовною. Пов’язано це не в останню чергу із трендами на ринку новобудов, де забудовники все частіше будують комплекси із апаратаментами, а не квартирами.

Чи можна зареєструвати місце проживання у апартаментах?

Питання реєстрації місця проживання врегульоване Законом України “Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання”. Статтею 6 вказаного закону передбачено, що для реєстрації місця проживання особа подає, серед іншого, документи, що підтверджують право на проживання в житлі.

У свою чергу стаття 3 Закону України “Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання” визначає, що місце проживання – це житло, розташоване на території адміністративно-територіальної одиниці, в якому особа проживає, а також спеціалізовані соціальні установи, заклади соціального обслуговування та соціального захисту, військові частини.

Тобто, як бачимо, закон передбачає можливість реєстрації місця проживання виключно у житлі.

Стаття 379 Цивільного кодексу України визначає, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них. 

Тож чи відносяться апартаменти до житла? Зокрема чи підпадають вони під поняття іншого жилого приміщення, призначеного та придатного для постійного або тимчасового проживання в них?

В даному випадку доцільно буде звернутися до Податкового кодексу України, який розмежовує нерухомість на житлову та нежитлову (пункти 14.1.129. та 14.1.129-1 статті 14).

Об’єкти житлової нерухомості – це будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. 

Будівлі, віднесені до житлового фонду, поділяються на такі типи:

• житловий будинок – будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості. Житловий будинок садибного типу – житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;
• прибудова до житлового будинку – частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;
• квартира – ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;
• котедж – одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;
• кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах – ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів;

Також до об’єктів житлової нерухомості Податковий кодекс України відносить садовий та дачний будинки.

У свою чергу, об’єкти нежитлової нерухомості – це будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду. У нежитловій нерухомості виділяють:

• будівлі готельні – готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, ресторани та бари, туристичні бази, гірські притулки, табори для відпочинку, будинки відпочинку;
• будівлі офісні – будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі, будівлі для конторських та адміністративних цілей;
• будівлі торговельні – торгові центри, універмаги, магазини, криті ринки, павільйони та зали для ярмарків, станції технічного обслуговування автомобілів, їдальні, кафе, закусочні, бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування, будівлі підприємств побутового обслуговування;
• гаражі – гаражі (наземні й підземні) та криті автомобільні стоянки;
• будівлі промислові та склади;
• будівлі для публічних виступів (казино, ігорні будинки);
• господарські (присадибні) будівлі – допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо;
• інші будівлі.

Як бачимо, апартаменти законодавством не відносяться до об’єктів житлової нерухомості, тобто не є житлом в розумінні Цивільного кодексу України, що унеможливлює реєстрацію в них постійного місця проживання (тобто “прописатися”).