Судова практика, юридична аналітика, юридичні послуги | Адвокат Віталій Будьонний
Гадаю всі ми звернули увагу як за останні роки зростає ринок первинної нерухомості. Масове будівництво житлових комплексів, бізнес- та торгових центрів ведеться майже у кожному місті-мільйоннику і не тільки. Для когось це варіант інвестиції, а хтось купує квартиру “мрії” для себе. Слід зазначити, що найбільш вигідні умови купівлі нерухомості забудовники пропонують на ранньому етапі будівництва, дуже часто, навіть на етапі “котловану”. Чим ближче завершення будівництва, тим дорожче стає квадратний метр нерухомості.
Тож коли об’єкт нерухомості ще не існує, забудовник продає інвестору майнові права на майбутню нерухомість, тобто таке собі “право очікування”. Звичайно, що в такому разі інвестор приймає на себе певні ризики, які головним чином пов’язані із затримкою будівництва та введення в експлуатацію, або взагалі зупинкою будівельних робіт.
Чи може в такому разі інвестор розраховувати на судовий захист своїх прав та інтересів? Звичайно може. І у цій статті я пропоную вашій увазі добірку висновків Верховного Суду щодо захисту прав інвесторів новобудов, які здебільшого реалізовуються шляхом:
- Визнання права власності на майнові права та вже збудоване майно;
- Розірвання договору та стягнення коштів;
- Стягнення моральної шкоди;
- Стягнення неустойки.
1. Визнання права власності на майнові права.
Постанова Великої Палати Верховного Суду від 27.02.2019 у справі №761/32696/13-ц:
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
…
Встановивши під час розгляду справи, що відповідачем не виконувалися належним чином взяті на себе зобов’язання, а також, враховуючи, що будинок на той час не було введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання за позивачем майнових прав на вищевказані спірні об’єкти.
Постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 3 справі №761/20612/15-ц:
Встановивши під час розгляду справи, що позивачка повністю сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно, а також ту обставину, що введення об’єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» припинило діяльність, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов’язань за договором, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про визнання майнових прав за позивачкою на об’єкт інвестування.
Постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2019 у справі №761/5156/13-ц:
Під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право – це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна (п. 36 постанови).
Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов’язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об’єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачкою майнових прав на квартиру (п. 51 постанови).
Постанова Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2019 у справі №1522/16455/12:
Установивши під час розгляду справи, що відповідач – ТОВ фірма «Консоль ЛТД» не виконало належним чином узятих за договором зобов’язань, хоч позивачі і сплатили пайові внески в повному обсязі, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачами майнових прав на спірні квартири.
Постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі №359/5719/17:
Інвестор після виконання ним фінансових зобов’язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об’єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об’єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об’єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об’єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об’єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України) (п. 146 постанови).
Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти (п. 147 постанови).
Разом з тим у разі вчинення самочинного будівництва об’єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об’єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України) (п. 148 постанови).
Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов’язаними зі створенням об’єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України) (п. 149 постанови).
Постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 у справі №344/16879/15-ц:
Велика Палата Верховного Суду вважає, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак частково відступити також від правового висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, оскільки в тих випадках, коли об’єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв’язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.
Як бачимо, практика Великої Палати Верховного Суду є однозначною: визнання за інвестором права власності на майнові права є належним та ефективним способом судового захисту. А якщо об’єкт нерухомості вже збудований та введений в експлуатацію, то інвестор може заявляти вимогу про визнання за ним права власності не на майнові права, а на вже збудоване майно.
2. Розірвання договору, стягнення коштів.
Постанова Верховного Суду від 04.03.2020 у справі №757/15340/18-ц:
При цьому колегія суддів враховує те, що відповідач порушив строки введення об’єкту до експлуатації і доказів виконання такого обов’язку відповідачем на час розгляду справи суду не надано.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для часткового задоволення позову ОСОБА_1 , проте зазначає, що умовами інвестиційного договору не передбачено право інвестора на повернення всієї суми сплачених інвестиційних внесків.
За таких обставин постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції залишенню в силі зі зміною його мотивувальної та резолютивної частини, оскільки стягненню підлягають суми інвестиційних внесків, за вирахуванням суми штрафу у розмірі 5 %, так як і пункт 7.4, за яким інвестиційний договір було розірвано ТОВ «КУА «Імідж Фінанс», і пункт 7.5 договору, на застосуванні якого наполягав позивач, містять положення про застосування штрафу у разі розірвання договору.
Варто зазначити, що у вищевказаній справі пунктом договору, який надавав право інвестору розірвати договір, передбачено утримання штрафу у розмірі 5% у разі розірвання договору. Саме цим пунктом інвестор і скористався направивши забудовнику відповідний лист про розірвання договору.
Постанова Верховного Суду від 08.05.2019 у справі №554/6694/17:
Отже, оскільки умовами спірних договорів, укладених 13 червня 2016 року, пеня, як вид відповідальності за невиконання їх умов не передбачена, також не передбачено строк здачі будинку в експлуатацію та передачі майнових прав на квартири у власність позивача, а визначений у пункті 2.4 договору термін «орієнтовний строк прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію – 2 квартал 2017 року» не може бути розтлумачений як кінцевий термін здачі будинку в експлуатацію, тому правильним є висновок судів першої та апеляційної інстанції про відсутність підстав для задоволення вказаних позовних вимог, у зв’язку із їх недоведеністю.
Дуже цікавий кейс. Я із позицією колегії суддів у цій справі не згоден, однак враховувати цю практику потрібно. Тому, якщо у вашому договорів застосовується словосполучення “орієнтовний строк” майте на увазі, що це може бути суттєвою перепоною у захистів ваши прав та інтересів, як інвестора/покупця.
Постанова Верховного Суду від 07.10.2020 у справі №755/3509/18:
З наведеного вбачається, що моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб’єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі статей 16 та 23 ЦК України і статей 4 та 22 Закону України «Про захист прав споживачів» навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено.
Таким чином, висновки судів попередніх інстанцій про те, що Закон України «Про захист прав споживачів» не регулює правовідносини, що виникли між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав щодо об’єкта нерухомого майна – житлове будівництво та про те, що вказаним договором не передбачено відшкодування моральної шкоди, а отже відсутні підстави для її відшкодування, є помилковими.
У цій справі колегія суддів дійшла висновку, що на відносини між інвестором-фізичною особою та забудовником розповсюджується дія Закону України “Про захист прав споживачів”, а тому, за наявністю підстав та доказів, із забудовника може бути стягнута моральна шкода.
Постанова Верховного Суду від 30.06.2020 у справі №501/3038/16-ц:
Враховуючи, що позивач мав на меті задовольнити власні потреби у житлі, ці відносини безпосередньо не пов`язані з підприємницькою діяльністю, Верховний Суд зробив висновок про те, що позивач є споживачем фінансової послуги, а тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню правила Закону України «Про захист прав споживачів».
Відповідно до положень частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.
Слід зазначити, що вищевказана позиція Верховного Суду стосується тих випадків, коли інвестування у будівництво здійснюється через фонд фінансування будівництва відповідно до Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операцій з нерухомістю”.
Постанова Верховного Суду від 17.06.2020 у справі №522/3887/17:
1. За змістом наведених правових норм Закон України «Про захист прав споживачів» дійсно регулює правовідносини між будівельною компанією і громадянами щодо будівництва житла для власних потреб.
Однак згідно з Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000 будівлі для оздоровчого призначення, а також сімейні табори відпочинку відносяться до категорії нежитлових будівель.
2. Крім того, положення частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист справ споживачів» передбачають загальні підстави стягнення пені та застосовуються в разі неврегулювання цього питання безпосередньо сторонами договору.
ОСОБА_1 і ТОВ «Терракс» ЛТД визначили в договорах комісії певний порядок, умови виплати та розмір пені, тому позовні вимоги про стягнення пені з підстав, передбачених частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист справ споживачів», є необґрунтованими.
А ось на прикладі цієї справи відзначаємо випадки, коли, на думку колегії суддів Верховного Суду, норми Закону України “Про захист справ споживачів” не застосовують до правовідносин щодо інвестування у новобудови.
Адвокат Віталій Будьонний
Запис на консультацію через телеграм:
Або через форму зворотного зв’язку: